Szálláshely-szolgáltatás szabályai 2026-ban: mit kell tudnia a befektetőnek?

A szálláshely-szolgáltatás szabályai 2026-ban négy pillérre épülnek: a szálláshelyet típus szerint be kell sorolni, a tevékenységet be kell jelenteni a település jegyzőjénél, a szálláshelynek regisztrálnia kell a Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központban (NTAK), és érvényes minősítéssel kell rendelkeznie. Ehhez jön az idegenforgalmi adó beszedése és a vendégadatok rögzítése.

Az alábbiak általános tájékoztatást adnak, nem minősülnek jogi vagy adótanácsadásnak. A jogszabályok gyakran változnak, ezért a konkrét döntés előtt mindig érdemes ügyvéddel és adótanácsadóval egyeztetni.

Hol találhatók a szálláshely-szolgáltatás szabályai?

A rövid távú kiadást elsősorban a kereskedelemről szóló 2005. évi CLXIV. törvény (Kertv.) és a szálláshely-szolgáltatásról szóló 239/2009. (X. 20.) Korm. rendelet szabályozza. A Kertv. kimondja, hogy szálláshely-szolgáltatás csak a minősítési szabályok betartásával és a kereskedelmi hatósághoz tett szálláshely-üzemeltetési bejelentést követően folytatható.

Az adatszolgáltatást a turisztikai térségek fejlesztésének állami feladatairól szóló 2016. évi CLVI. törvény és annak végrehajtási rendelete, a 235/2019. (X. 15.) Korm. rendelet rendezi. A minősítés részletszabályait a 40/2025. (III. 11.) Korm. rendelet tartalmazza, az idegenforgalmi adó kereteit pedig a helyi adókról szóló 1990. évi C. törvény adja meg.

Magánszálláshely vagy egyéb szálláshely?

Egy lakás rövid távú kiadása jellemzően a magánszálláshely vagy az egyéb szálláshely kategóriába tartozik, attól függően, hogy ki nyújtja a szolgáltatást. A két típus a Kertv. fogalommeghatározásai szerint az alábbiakban tér el.

Szempont	Magánszálláshely	Egyéb szálláshely
Ki hasznosítja?	magánszemély vagy egyéni vállalkozó	nem magánszemély és nem egyéni vállalkozó (pl. gazdasági társaság)
Milyen ingatlan?	lakás, üdülő vagy emberi tartózkodásra alkalmas gazdasági épület (vagy lehatárolt része)	önálló rendeltetési egységet képező épületrész
Szobák száma	legfeljebb 8	legfeljebb 25
Ágyak száma	legfeljebb 16	legfeljebb 100

A 239/2009. Korm. rendelet szerint egy szálláshelyen csak egy típusú szálláshely-üzemeltetési tevékenység folytatható. Ha tehát egy apartmant cég vásárol meg, vagy a szolgáltatást nem a tulajdonos nyújtja, a besorolás eltérhet attól, mintha magánszemély adná ki saját nevén. Ezt a vásárlás szerkezetével együtt érdemes tisztázni.

Hogyan kell bejelenteni a szálláshelyet?

A szálláshely-üzemeltetést a szálláshely fekvése szerinti település jegyzőjénél kell bejelenteni, aki ebben az eljárásban kereskedelmi hatóságként jár el. A bejelentés után a jegyző nyilvántartásba veszi a szálláshelyet, és a tevékenység megkezdhető.

A 239/2009. Korm. rendelet 6. §-a szerint a bejelentésnek többek között az alábbiakat kell tartalmaznia, illetve ezeket kell hozzá csatolni:

• a szálláshely-szolgáltató nevét, címét és NTAK-regisztrációs számát;
• a szálláshely címét és helyszínrajzát (a helyrajzi számot a jegyző maga kérdezi le);
• a szálláshely használatának jogcímét, és ha a szálláshely nem a bejelentő tulajdona, az ezt igazoló okiratot;
• a szálláshelykezelő szoftver meglétét igazoló dokumentumot.

A változásokat a jegyzőnek és az NTAK-ban is jelezni kell, a szálláshely megszűnését pedig a megszűnést követő nyolc napon belül kell bejelenteni a jegyzőnek. A szabálytalan működés bírságot vonhat maga után.

Mit jelent az NTAK-adatszolgáltatás?

Szálláshely-szolgáltatás csak olyan szálláshelyen folytatható, amely regisztrált az NTAK-ban, és rendelkezik szálláshelykezelő szoftverrel. Az NTAK-ot a Visit Hungary Nemzeti Turisztikai Szervezet Zrt. üzemelteti.

A 235/2019. Korm. rendelet szerint a szoftver automatikusan továbbítja a statisztikai adatokat: a napi adatokat a tárgynapot követő 24 órán belül, a havi adatokat a következő hónap 5. napján, valamint a vendég adatainak rögzítését követően eseményvezérelt adatokat is. Ezek az adatok nem tartalmazzák a vendég személyes adatait.

Külön kötelezettség a vendégek személyazonosító adatainak rögzítése a szálláshelykezelő szoftverben. A 2016. évi CLVI. törvény 9/H. §-a szerint ezeket titkosítva, a kormány által kijelölt tárhelyszolgáltató tárhelyére kell továbbítani (a köznyelvben VIZA-rendszer), ahol a rögzítést követő év utolsó napjáig tárolják.

Kötelező a szálláshely-minősítés?

Igen, 2026-ban a szálláshely-szolgáltatás feltétele az érvényes szálláshely-minősítés, a magánszálláshelyeket és az egyéb szálláshelyeket is beleértve. A minősítést a Magyar Turisztikai Minőségtanúsító Testület Nonprofit Kft. végzi, a szolgáltató kérelmére, annak elektronikus rendszerében.

A minősítés az érvényességi idő alatt is ellenőrizhető: a minősítő szervezet hivatalból is indíthat eljárást. A követelményeknek ezért folyamatosan, nem csak az átadáskor kell megfelelni.

Mennyi az idegenforgalmi adó, és ki fizeti?

Az idegenforgalmi adót a vendég fizeti, de a szállásadó szedi be, és a jogszabályban előírt határidőig, havonta fizeti be az önkormányzatnak. Az adót a település rendeletben vezeti be, és ott határozza meg a mértékét is.

A helyi adókról szóló törvény két lehetőséget ad: személyenként és vendégéjszakánként rögzített összeget (a törvényben szereplő 300 Ft-os felső határ a törvény szerint az inflációval valorizálható, így a ténylegesen alkalmazható plafon ennél magasabb), vagy a szállásdíj legfeljebb 4%-át. Mentes többek között a 18 év alatti vendég.

A tényleges nemesbüki mértéket ebben a cikkben nem tudtuk hivatalos forrásból megerősíteni, ezért azt a vásárlás előtt érdemes közvetlenül a Nemesbüki Önkormányzatnál ellenőrizni. Ez a tétel a vendéget terheli, így a szállásárazásnál és az OTA-kon megjelenített végösszegnél kell vele számolni.

Korlátozhatja-e az önkormányzat a rövid távú kiadást?

Igen, a Kertv. 6/D. §-a alapján a települési (Budapesten a kerületi) önkormányzat rendeletben meghatározhatja, hogy egy magánszálláshely vagy egyéb szálláshely naptári évenként legfeljebb hány napon használható szálláshely-szolgáltatásra. Ha az önkormányzat ilyen rendeletet nem alkotott, a szolgáltatás időbeli korlátozás nélkül folytatható.

A szigorítások eddig főként Budapesten jelentek meg. A Budavári Önkormányzat 2026-os tájékoztatója szerint 2026. december 31-ig Budapesten nem vehetők nyilvántartásba új magánszálláshelyek és új egyéb szálláshelyek, a kerületek pedig rendeletben éves napkorlátot is megállapíthatnak. Nemesbük esetében nem találtunk ilyen korlátozó rendeletet, de ezt a jegyzőnél célszerű megerősíteni.

Mit vállalhat át ebből az operátor?

A napi működés nagy részét egy full-service operátor végzi, de a jogi felelősség megosztását a kezelési szerződésben kell pontosan rögzíteni. A HillGate-nél a PrideAndProperty Építő Kft. a kulcsátadás után operátorként a helyszínen marad, és teljes körű bérbeadást végez: revenue managementet, értékesítést direkt csatornán, a Booking.com-on és más OTA-kon, vendégkezelést, kulcs nélküli check-int, housekeepinget, karbantartást és havi tételes owner statementet.

Az operátor modelljéről részletesebben a full-service üzemeltetésről szóló cikkünkben írtunk. A szerződés előtt az alábbiakat érdemes egyenként tisztázni:

1. Ki lesz a szálláshely-szolgáltató a jegyzői nyilvántartásban és az NTAK-ban?
2. Ki kéri és ki tartja fenn a minősítést, és ki viseli a költségét?
3. Ki szedi be és fizeti be az idegenforgalmi adót, és hogyan jelenik meg az owner statementben?
4. Hogyan történik a vendégadatok rögzítése és a szoftveres adatszolgáltatás?
5. Ki felel a változások bejelentéséért, például tulajdonosváltáskor?

A bevételi oldalt a hozammodell mutatja be három illusztratív forgatókönyvvel; ez nem hozamígéret. A térség keresletéről a Hévíz turizmusát számokban bemutató cikk ad hátteret.

Gyakori kérdések

Kell engedély a rövid távú lakáskiadáshoz Magyarországon?

Külön engedély nem kell, de a szálláshely-üzemeltetést be kell jelenteni a település jegyzőjénél, és a szálláshelynek NTAK-regisztrációval, szálláshelykezelő szoftverrel és érvényes minősítéssel kell rendelkeznie. A tevékenység a bejelentést követően kezdhető meg.

Mi a különbség a magánszálláshely és az egyéb szálláshely között?

Magánszálláshelyet magánszemély vagy egyéni vállalkozó működtet legfeljebb 8 szobával és 16 ággyal. Egyéb szálláshelyet nem magánszemély, például cég működtet, legfeljebb 25 szobával és 100 ággyal.

Kötelező a minősítés egy kiadott apartmannál?

Igen, a 2026 októberében hatályos szabályok szerint a szálláshely-szolgáltatás feltétele az érvényes minősítés. Ezt a Magyar Turisztikai Minőségtanúsító Testület adja ki 1–5 csillagos kategóriában, három évre.

Ki fizeti az idegenforgalmi adót?

Az adó a vendéget terheli, de a szállásadó szedi be, és havonta fizeti be az önkormányzatnak. A mértéket a település rendelete határozza meg, a 18 év alatti vendégek mentesek.

Korlátozhatja Nemesbük a rövid távú kiadást?

A törvény erre minden települési önkormányzatnak lehetőséget ad egy éves napkorlát formájában. Nemesbükre vonatkozó ilyen rendeletet nem találtunk, de a vásárlás előtt érdemes a jegyzőnél ellenőrizni.

További kérdéseire a befektetői GYIK is választ adhat. Egyedi esetben mindig ügyvéd és adótanácsadó véleményét kérje.